di Marco Sangiorgio
Direttore Generale CDP Investimenti SGR

Parlare di rigenerazione urbana significa affrontare un tema il cui significato è in continua evoluzione. Partendo dalla classica interpretazione, con la quale si designano i programmi di recupero e di riqualificazione del patrimonio immobiliare alla scala urbana, puntando a garantire qualità e sicurezza dell’abitare sia dal punto di vista sociale che ambientale, si arriva alla concezione di interventi volti alla rifunzionalizzazione del patrimonio edilizio preesistente, limitando il consumo di territorio, salvaguardando il paesaggio e l’ambiente, ed escludendo interventi unicamente volti a demolizione e ricostruzione a fini speculativi. Le prime azioni di rigenerazione sono storicamente nate al fine di salvaguardare le periferie, specialmente quelle più degradate. Oggi il concetto di periferia è mutato: non si trovano più esclusivamente ai confini esterni delle grandi città, ma si rileva la presenza di numerose aree dismesse, spesso caratterizzate dalle connotazioni negative afferenti il concetto di periferia, anche in zone centrali delle città, a pochi passi da quartieri ove il valore immobiliare e/mq è elevato. Nel recente convegno “Il futuro delle periferie”, organizzato dal MiBACT, cui sono intervenuti personalmente il Presidente del Consiglio Gentiloni e il Ministro Franceschini, è stata posta molta enfasi su come sia cambiato il concetto di periferia, e su come il processo rigenerativo delle aree dismesse parta quasi sempre dall’avvio di un uso temporaneo e dall’apertura delle stesse verso il contesto limitrofo. L’Ex Caserma Guido Reni è un compendio di più di 5 ha, collocato nel cuore di Roma nel quartiere Flaminio. L’immobile ha ospitato, dal 1906, uno stabilimento militare per la costruzione di macchine di precisione ed elettroniche, ed è passato successivamente in proprietà all’Agenzia del Demanio, rimanendo di fatto dismesso per parecchi anni. L’immobile è stato acquisito da CDP Investimenti SGR (Gruppo CDP) nel dicembre 2013 tramite il Fondo FIV, e da allora è stato avviato un complesso percorso urbanistico, in collaborazione con Roma Capitale, necessario alla sua futura trasformazione in spazi a verde pubblico, residenziale e in quota minore commerciale/terziario, come previsto dal progetto vincitore di un concorso internazionale appositamente bandito, redatto dallo Studio di Paola Viganò. Complessivamente, il Fondo FIV ha un patrimonio costituito da 78 immobili, dislocati nelle principali città di diverse regioni italiane, e ha un valore complessivo pari a ca. 750 Milioni di Euro. È composto da circa una trentina di ex caserme dismesse, numerosi palazzi che ospitavano funzioni pubbliche, ex ospedali. Numerosi asset sono vincolati ai sensi del D. Leg. 42/2004. È facile rendersi conto che stiamo parlando di immobili molto complessi, di diverse decine di migliaia di mq ciascuno, a volte di interi isolati limitrofi ai centri delle città. Obiettivo primario del FIV è quello di reimmettere nel “circuito privato” immobili di provenienza pubblica ormai dismessi e inutilizzati, a volte da diversi anni, attraverso diverse strategie: vendita “as is”, sviluppo diretto o in partnership con investitori, locazioni a medio-lungo termine. Per attuare quanto necessario a tale scopo, serve un lavoro complesso, che interessa diversi interlocutori pubblici e privati, e che presuppone percorsi urbanistici e/o edilizi non brevi. In questo arco temporale, lungo mediamente 3-5 anni, gli immobili permangono in uno stato di inutilizzo, chiusi, generando comunque costi di gestione: sono pertanto una temporanea mancata occasione di creare innesti di rivitalizzazione, quanto meno nella relazione con il contesto. Assecondando sollecitazioni di operatori del mercato “eventi”, sono stati avviati, su alcuni immobili del portafoglio FIV tra cui l’Ex Caserma Guido Reni a Roma, progetti di uso temporaneo, in modo più o meno continuativo, con l’obiettivo di contribuire, in maniera complementare e sinergica, alla promozione e valorizzazione dei compendi, beneficiando, pertanto, di vantaggi sia di tipo economico (mitigazione dei costi di gestione/ricavi), sia di tipo reputazionale e legati alla comunicazione dell’attività del Gruppo CDP. L’attivazione dei suddetti usi temporanei, come già anticipato, riguarda lo slot che precede l’avvio delle attività di sviluppo del sito ed è compatibile, se ben pianificata, con le operazioni propedeutiche alla valorizzazione stessa. L’Ex Caserma Guido Reni è oggi utilizzata per eventi di tipo prevalentemente culturale, ma le attività propedeutiche alla futura trasformazione del sito non sono ferme, svolgendosi, tramite un attento coordinamento, parallelamente alla fruizione temporanea del compendio. La cultura, in senso lato, è sempre più utilizzata, anche in Italia, come mezzo e linguaggio contemporaneo per attuare politiche e interventi di rigenerazione urbana e di inclusione sociale. Gli usi temporanei attivati sulla Ex Caserma Guido Reni hanno portato diversi benefici, tra cui una grande affluenza di pubblico, il che ha significato “restituire” anticipatamente alla comunità una vasta area dismessa, anni prima della sua trasformazione definitiva. I riscontri positivi, specialmente da parte del quartiere, sono stati molteplici; la comunicazione ha favorito una crescita di manifestazioni d’interesse da parte di numerosi operatori del settore eventi e servizi, interessati a realizzare progetti temporanei (e non) nella Ex Caserma; lo stato manutentivo del compendio è significativamente migliorato, e i costi di gestione ordinaria a carico del Fondo FIV si sono sostanzialmente azzerati. Gli usi temporanei sono anche un’occasione per sperimentare destinazioni d’uso e funzioni diverse, con investimenti iniziali tutto sommato contenuti, per capire come le stesse possano essere accolte nel tessuto sociale dell’immediato contesto e se possano sostenersi in un’ottica di medio-lungo periodo; a priori non si esclude che un uso temporaneo particolarmente ben riuscito possa trasformarsi in una locazione a lungo termine, qualora questa sia compatibile con la strategia di sviluppo del singolo immobile. Attribuendo un significato innovativo alla “valorizzazione immobiliare”, intendendola come un processo temporaneo di rivitalizzazione degli immobili in disuso, si valorizza anche la mission del Gruppo CDP, prestando attenzione a un tema sempre più sentito in Italia, ossia quello del riuso e del risparmio di suolo. L’esperienza che il Gruppo CDP sta conducendo con gli usi temporanei ha permesso anche di evidenziare alcuni aspetti che potrebbero essere affrontati e migliorati, in ambito normativo, al fine di favorire un più semplice avvio degli stessi e di valorizzazione di immobili inutilizzati. Il Gruppo CDP ha attivato usi temporanei anche su altri immobili del portafoglio (si pensi all’Ex Palazzo degli Esami, che dallo scorso settembre ospita mostre multimediali e alla Ex Dogana San Lorenzo, che ospita eventi che spaziano dal cinema, alla musica, all’arte, entrambi situati a Roma); nel prossimo futuro saranno interessati da questo processo di rigenerazione temporanea anche altri asset situati in altre città italiane (Torino, Venezia e Bologna principalmente).

Immagini fornite da CDP Investimenti SGR

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