di Giovanni Maria Benucci

Amministratore Delegato di Fabrica SGR

Il comparto delle residenze universitarie private sta vivendo già da alcuni anni un’importante fase di crescita e, nel prossimo futuro, è destinato a costituire un elemento di sviluppo del settore immobiliare. 

Tre fattori sono intervenuti a caratterizzare in maniera nuova il sistema delle università italiane: 

- I maggiori spostamenti di studenti, che hanno modificato la competizione tra atenei;

- La razionalizzazione del numero degli atenei, con concentrazione o chiusura di sedi periferiche e la soppressione di numerosi corsi di laurea; 

- La progressiva riduzione dei contributi pubblici a sostegno del diritto allo studio.

La capacità di mettere a disposizione degli studenti un’adeguata offerta di posti letto è un tema di grande rilevanza per la concorrenza e l’attrattività sia degli atenei, sia delle città in cui questi sono localizzati. 

L’offerta di posti letto in Italia e i modelli di gestione

L’attuale stock di residenze a livello nazionale è insufficiente a soddisfare la domanda effettiva e potenziale: l’offerta strutturata, pubblica e privata, copre infatti circa il 10% della domanda, costringendo gran parte degli studenti e le loro famiglie a rivolgersi al mercato privato, la cui dimensione è difficile da quantificare per via della forte diffusione della locazione irregolare. Solo per allineare il nostro Paese allo standard europeo, per cui la media dei posti letto in residenze soddisfa il 21% della domanda (con picchi di oltre il 30% in Germania e Gran Bretagna), servirebbero almeno altri 75 mila alloggi.

Coniugando tale dato al fatto che la gestione delle strutture private esistenti (generalmente di taglio medio-piccolo) è molto frazionata e principalmente affidata a operatori di ispirazione religiosa, risulta evidente come il settore possa offrire ampi margini di sviluppo a nuove imprenditorialità, anche giovanili, interessate a entrare nel mercato introducendo nuovi modelli di business e nuove formule di residenzialità in linea con le esigenze degli studenti. 

Soprattutto nel segmento degli interventi convenzionati, dove i margini sono più contenuti, la sostenibilità economica del progetto di una residenza universitaria richiede che essa sia progettata e realizzata nell’ottica della futura gestione, con un design razionale e un’attenta analisi di tutti i costi di sviluppo. Strutture erroneamente posizionate, mal concepite, eccessivamente costose da gestire e che abbiano in origine comportato investimenti troppo alti, in caso di necessità potrebbero presentare limitati margini di governo e di rimodellamento successivo. 

I fondi immobiliari, strumento privilegiato di crescita del comparto 

L’industria dei fondi immobiliari dispone delle risorse tecniche necessarie per fornire un impulso decisivo al comparto: operando in partnership con soggetti istituzionali e stakeholder interessati a promuovere iniziative locali, le SGR immobiliari possono promuovere e finanziare progetti di investimento ex novo o di riqualificazione/riconversione dell’esistente, avvalendosi delle risorse messe in campo dalla Cassa Depositi e Prestiti che, a seguito dell’istituzione della SGR e del Fondo Investimenti per l’Abitare (FIA), è presente nel settore quale primo investitore nel social housing, nel cui novero rientrano a pieno titolo i progetti di residenze per studenti (purché a canoni calmierati).

Nel segmento degli studentati, Fabrica è pioniera in Italia, avendo avviato nel 2005 il Fondo Aristotele, primo e unico fondo immobiliare sottoscritto da un ente pubblico (INPS) per investire una dotazione di circa 630 mln ? in interventi di edilizia universitaria e in favore di istituti di ricerca scientifica. Aristotele ha, negli anni, investito nel settore degli studentati oltre 150 milioni di euro, per un totale di circa 3.000 nuovi posti letto a Roma, Bari, Milano e Chieti, e ha introdotto in Italia un concept ispirato ai modelli esteri di eccellenza, che coniuga offerta abitativa di qualità e servizi accessori per gli studenti. 

Il Campus X di Roma Tor Vergata

L’esperienza più significativa promossa dal Fondo Aristotele è il Campus X di Roma Tor Vergata, un vero e proprio villaggio universitario ispirato allo stile dei più rinomati e prestigiosi campus anglosassoni che sorge, nelle immediate vicinanze del secondo ateneo romano, su un’area di circa 8 ettari immersa in un parco di circa 5 ettari con piste ciclabili e interdetta al traffico veicolare, al cui interno sono presenti non solo spazi per lo studio, ma anche servizi accessori tra cui un minimarket, bar e ristoranti, un auditorium e una palestra.

Il complesso, operativo dal 2010, è stato realizzato a cura e spese del Fondo su un’area inutilizzata di proprietà dell’Università di Tor Vergata e si articola in 17 fabbricati di altezza variabile da 3 a 5 piani, suddivisi in 5 blocchi, per un totale di oltre 1.500 posti letto. L’offerta abitativa spazia dal monolocale al bi- e trilocale ed è articolata in varie formule, pensate a misura di studente, in modo da garantire agli ospiti il principale bisogno di un fuorisede: tranquillità per studiare, comfort per abitare, spazi per conoscere e divertirsi durante gli anni dell’Università. 

Oltre a rappresentare una best practice sul piano architettonico e progettuale, il Campus X rappresenta un modello virtuoso di partnership pubblico-privato anche dal punto di vista finanziario: tramite la stipula di un accordo per la concessione 90ennale del diritto di superficie al Fondo Aristotele, infatti, l’intero progetto è stato realizzato a costo zero per l’Università, che a scadenza rientrerà in possesso dell’area e di quanto sopra edificato senza dover corrispondere alcun onere. 

D’altra parte, grazie alla struttura finanziaria individuata per l’operazione, Fondo Aristotele ha potuto realizzare un intervento di sistema che contempera gli intangibles tipici di un investimento socialmente responsabile (es. calmieramento costi a carico delle famiglie degli studenti, contrasto alla pratica dell’affitto “in nero”, ricadute occupazionali per la realizzazione e gestione della struttura) con le esigenze di ritorno, ancorché non speculative, dell’investitore INPS. 

Fondo Erasmo, un piano nazionale a sostegno del settore

Forte di questa esperienza unica in Italia, a fine 2012 Fabrica ha istituito il Fondo Erasmo, primo fondo social responsible interamente dedicato al settore delle residenze universitarie a canoni calmierati. 

Erasmo, sottoscritto dal Fondo Aristotele e dal FIA, il fondo di fondi per il social housing gestito da CDP Investimenti SGR, sta sviluppando un piano da 160 mln ? su tutto il territorio nazionale e ha oggi in portafoglio 4 iniziative, di cui due già a reddito e due da sviluppare. Il Fondo gestisce operazioni sia di sviluppo diretto sia di riqualificazione di immobili esistenti, ricercando soluzioni all’avanguardia in tema di sostenibilità, sicurezza, efficientamento dei consumi energetici.

I progetti già realizzati dal Fondo Erasmo

A fine 2015 il Fondo ha inaugurato le prime due strutture in portafoglio, una a Torino e l’altra a Bologna, per un totale di circa 750 nuovi posti letto.

In particolare, il Campus Sanpaolo di Torino rappresenta una case history di eccellenza, nata dall’iniziativa della Città di Torino che, con gara pubblica, nel 2012 ha disposto la cessione del diritto di superficie su un’area dismessa e abbandonata da anni (ex officine Lancia) su cui realizzare una residenza universitaria.

La gara, vinta dal Fondo Erasmo, ha portato, in poco più di due anni dalla presentazione del progetto, alla realizzazione di un moderno studentato da 540 posti letto circa, inaugurato a ottobre 2015.

La struttura, progettata dallo Studio Bossolono di Torino, si articola in due corpi di fabbrica di 5 ed 8 piani con facciate policrome, che delimitano un’ampia corte interna la cui sistemazione è stata curata da un team di giovani architette piemontesi, vincitrici di un concorso di idee indetto e finanziato da Fabrica nel 2014. 

L’offerta abitativa è suddivisa in mini appartamenti singoli e doppi con cucina e camere singole e doppie, oltre a una foresteria per l’ospitalità dei genitori dei ragazzi che soggiornano nella struttura.

Nella residenza sono integrati spazi comuni e servizi (aula studio, cucina comune e cucine al piano, palestra, lavanderia a gettoni, parcheggio bici con annesso servizio gratuito di bike sharing, servizio di guardiania). Grande attenzione è stata dedicata alla riduzione dell’impatto ambientale e al contenimento dei consumi (Classe Energetica A): in particolare, l’energia necessaria per il riscaldamento, il raffrescamento e la produzione di acqua sanitaria viene fornita da un impianto geotermico e da un impianto solare termico.

La gestione della residenza è stata affidata a Sharing Srl, giovane società che gestisce il primo progetto italiano di housing temporaneo a Torino e sta sviluppando nuovi modelli per le residenze universitarie. 

A Bologna, sempre nell’autunno 2015, Fabrica ha inoltre inaugurato We Bologna, frutto di un radicale intervento di riqualificazione (su progetto Weg Studio di Bologna) di un Ferrhotel ubicato in prossimità di una delle nuove uscite della stazione dell’Alta Velocità che, in disuso da diversi anni, versava in stato di degrado e abbandono.

La struttura, convenzionata con il Comune di Bologna, offre camere doppie destinate a studenti e ricercatori oltre a camere quadruple per turisti in formula ostello, per un totale di 240 posti letto. Tutte le stanze sono fornite di arredi realizzati su misura e dotate di bagno privato e tutti gli ambienti sono raggiunti da connessione wi-fi.

In linea con il concept di residenzialità sviluppato da Fabrica, nella struttura sono stati integrati spazi comuni e servizi accessori, tra cui aule studio, sala cinema, lavanderia, spazi polifunzionali e una cucina comune per favorire i momenti di socializzazione e di scambio. L’edificio è un coloratissimo smart building in Classe Energetica A, realizzato dedicando particolare attenzione in materia di sicurezza, accessibilità per disabili, riduzione dell’impatto ambientale, contenimento dei consumi.

I progetti in corso di realizzazione: Venezia e Padova

Fabrica, attraverso il Fondo Erasmo, ha inoltre in portafoglio due iniziative in fase di realizzazione, a Venezia e a Padova, per un totale di circa 840 nuovi posti letto.

In particolare, la futura residenza di Venezia area Santa Marta ospiterà circa 640 posti letto e sarà frutto della riconversione e adeguamento di un complesso di edifici storici (per lo più risalenti a fine ‘800) di proprietà dell’Università Ca’ Foscari, ceduto in diritto di superficie al Fondo a seguito di gara pubblica indetta dall’Ateneo.

Le scelte progettuali, elaborate dal Consorzio di Progettazione di Venezia, sono improntate da una parte alla salvaguardia del valore architettonico e urbanistico dei volumi e dei materiali preesistenti, dall’altra all’adozione di criteri di sostenibilità ambientale e riduzione dei consumi energetici: dalla scelta dei materiali di costruzione e delle fonti di approvvigionamento (pannelli fotovoltaici e solare termico), alla dotazione impiantistica, il complesso sarà realizzato in classe energetica “A”.

L’offerta abitativa sarà ripartita in camere singole o doppie, mentre oltre un terzo delle superfici sarà occupato da spazi comuni, attività di supporto alla didattica singola e collettiva (tutorati/sala riunioni, TV, conferenze, biblioteca e sala studio), servizi ludici e per il tempo libero (sala giochi, palestra, bar, minimarket automatico). 

La struttura sarà gestita dalla Fondazione Pier Giorgio Falciola, operatore specializzato nell’offerta di soluzioni abitative per studenti, anziani, giovani coppie, famiglie numerose, che applicherà tariffe Edisu o comunque calmierate, conformemente a quanto previsto dal bando di gara dell’Università.

Il Fondo ha inoltre di recente acquisito un immobile in disuso a Padova che, a seguito di un incisivo intervento di riconversione e riqualificazione a cura di Progetto CMR, sarà in grado di accogliere circa 200 studenti, abbinando alla componente abitativa la previsione di spazi comuni per lo studio ed il tempo libero. 

Conclusioni: principali driver per la selezione degli investimenti

Posto che il Fondo Erasmo orienta la propria attività di investimento verso la selezione di iniziative di sviluppo immobiliare ex novo o rigenerazione, riducendo al minimo il consumo di suolo e ricercando soluzioni d’avanguardia volte a minimizzare i consumi e l’impatto energetico delle strutture, i fattori più rilevanti per un primo screening degli interventi potenzialmente interessanti sono sintetizzabili in:

- attrattività del sistema universitario locale: Fabrica valuta le prospettive dei singoli atenei, analizzandone la solidità, i flussi di iscritti, lo sviluppo dell’offerta formativa, il placement, i piani di sviluppo;

- analisi del mercato locale: gap tra domanda e offerta di alloggi per fuori sede, costo medio di affitto per posto letto e, laddove possibile, tipologia e qualità dei servizi offerti;

- localizzazione dell’intervento sia rispetto al contesto urbano sia rispetto al/ai poli universitari.

Minori sono le potenzialità della location, maggiore è la necessità di poter sviluppare i seguenti driver:

- contenimento costo area/immobile, es. mediante concessione del diritto di superficie a lungo termine o valorizzazione di terreni e fabbricati di enti locali;

- possibilità di attivare specifiche leve urbanistiche, es. riduzione degli oneri di urbanizzazione e/o la tempistica dell’iter amministrativo;

- ottimizzazione ex-ante dell’efficienza gestionale mediante valutazione preliminare dei costi mq/posto letto e di gestione, incidenza dei costi fissi di gestione ed individuazione di un mix tipologico con destinazioni d’uso a supporto della redditività dell’investimento e della qualità del servizio offerto;

- disponibilità di gestori solidi ed affidabili, possibilmente con esperienza locale, in grado di implementare una progettualità ed una visione di medio-lungo periodo e format innovativi di respiro internazionale;

- presenza di stakeholder locali interessati al co-investimento nell’iniziativa anche a fronte di una partecipazione segnaletica

Immagini fornite da: Fabrica Sgr